Nội dung hội nghị tín dụng bất động sản 2023
Tại cuộc họp với Ngân hàng Nhà nước ngày 8/2, các lãnh đạo của các nhà bất động sản nổi tiếng như Vingroup, Sungroup, Hưng Thịnh và Hiệp hội Bất động sản TP HCM đã gửi đến 17 kiến nghị.
Trong số đó, những vấn đề liên quan đến tín dụng là nổi bật nhất vì đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận khoản vay mới.
Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu, cho biết “Chúng tôi không yêu cầu giảm lãi suất mà chỉ muốn tiếp cận được khoản vay mới”. Ông cho rằng, năm 2023 sẽ là năm quyết định cho tồn tại của các doanh nghiệp bất động sản và việc giải quyết nguồn vốn để đảm bảo tài chính là vấn đề quan trọng nhất.
Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land, ông Lê Trọng Khương đã đề xuất cho cơ quan quản lý rộng rãi hơn về room tín dụng. Ông nói: “Mở room tín dụng sẽ giúp các doanh nghiệp có nguồn vốn đầu tư và phát triển. Bởi vì trong hiện tại, nhiều chủ đầu tư lo lắng về tính tồn tại và tài trợ của họ.”
Ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch Hội Đồng Quản trị của Vinhomes, đã đề nghị rõ ràng hơn về việc xác định mục đích vay vốn. Ông cho rằng có nhiều trường hợp sáp nhập và đặt cọc dự án nhưng được coi là hoạt động vay vốn cổ phiếu, cổ phần.
Ngoài ra, ông cũng đề cập đến vấn đề lãi suất, các chính sách đặc biệt cho chủ đầu tư lớn và việc có đầy đủ pháp lý cho các dự án. Đại diện của Novaland đề nghị các ngân hàng cần có chính sách tái cơ cấu nợ, giảm nợ cho khách hàng và tìm giải pháp cho vấn đề pháp lý đòi hỏi.
Nhưng các ngân hàng lại có đánh giá khác với doanh nghiệp bất động sản.
Số dư nợ tín dụng cho bất động sản tăng 24% so với cuối năm 2021 đến cuối năm 2022, trở thành một trong những lĩnh vực tăng trưởng nhanh nhất. Tỷ trọng dư nợ tín dụng cho bất động sản cũng đạt 21,2% tổng dư nợ, là mức cao nhất trong 5 năm qua.
Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng, ông Nguyễn Quốc Hùng, hỏi rằng “Từ số liệu thống kê, tín dụng cho bất động sản có phải bị giới hạn chỉ vì ngân hàng không cho vay đủ vốn không?”
Ông Lưu Trung Thái, CEO của Ngân hàng Quân đội, chắc chắn rằng “Chúng tôi không thiếu room và có nhiều chương trình lãi suất cho các doanh nghiệp bất động sản.”
Trước hội nghị, lãnh đạo Vietcombank cho biết họ đã họp với các giám đốc ngân hàng lớn để thống nhất giảm lãi suất để giảm tổn thất cho các doanh nghiệp và giảm tổn thất vay chung.
Theo CEO MB, sự sai pha và khó khăn thanh toán trong thị trường bất động sản là do cấu trúc của thị trường “có vấn đề” và cũng do việc quản lý từ phía các doanh nghiệp. Nhu cầu của khách hàng tại các thành phố lớn như TP HCM rất cao nhưng số lượng nguồn cung căn hộ giảm đi.
Thị trường nên tăng trưởng bằng cách tăng nhu cầu vượt quá nguồn cung. Tuy nhiên, 80% nguồn cung hiện tại là cho phân khúc cao cấp, và khách hàng có nhu cầu mua nhưng không thể sở hữu. Ngân hàng cũng cẩn thận với tính thanh toán. Một nguyên nhân khác là việc quản lý vốn và xây dựng kế hoạch của nhiều doanh nghiệp.
Trong vòng ba năm gần đây, trái phiếu riêng lẻ trở thành một nguồn vốn, nhưng việc huy động vốn quá dễ dàng đã khiến cho nhiều doanh nghiệp chủ quan và không có kế hoạch hoặc dự báo phù hợp. Không chỉ MB mà các nhà băng trong top thị trường cũng đều nhận định rằng, bất động sản không có thiếu sức tín dụng.
Ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng Giám Đốc của Vietcombank, cho biết rằng khoản vay cho bất động sản của ngân hàng đã tăng 17% trong năm trước, vượt quá mức tăng bình quân. Một số lĩnh vực như công nghiệp và chế xuất có sự tăng trưởng tín dụng tương đối cao.
Ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng Giám Đốc phụ trách điều hành VietinBank, cho biết: “Với tình trạng khó khăn của bất động sản, chúng tôi còn lo lắng hơn các anh chị”. Anh ta cũng so sánh việc vay cho bất động sản như “ngồi trên một chiếc thuyền chung với nó”.
Theo ông Nguyễn Hoàng Dũng, theo những số liệu thống kê, thực tế là ngành ngân hàng đang “ưu tiên” cho bất động sản. Bất động sản là một trong 1.571 ngành nghề kinh doanh, nhưng chiếm 21% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, trong khi 1.570 ngành nghề khác chỉ chia lại 79% tổng dư nợ.
Tình trạng tín dụng tại Việt Nam hiện không thiếu, tại sao một số doanh nghiệp bất động sản vẫn khó vay vốn? Chủ tịch HoREA, Lê Hoàng Châu, đề xuất ngân hàng tạo điều kiện vay vốn dễ dàng hơn bằng cách giảm thời gian cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, đại diện các ngân hàng từ chối lời đề xuất này vì họ cho rằng việc vay vốn phải tuân theo các quy định, chính sách.
CEO MB, Lưu Trung Thái, cho biết vấn đề pháp lý là nguyên nhân chính khiến việc vay vốn trong lĩnh vực bất động sản trở nên khó khăn, chiếm tới 70% trong tổng số rủi ro. Một số dự án có thể vay được nhưng vẫn gặp khó, vì phải đảm bảo các tiêu chí quản trị rủi ro. Nguồn vốn của ngân hàng chủ yếu là vốn ngắn hạn từ tiền gửi của dân cư, trong khi nhu cầu vay của doanh nghiệp bất động sản chủ yếu là vốn dài hạn.
Để giải quyết sự lệch pha giữa ngân hàng và doanh nghiệp, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng đề xuất các buổi trao đổi trực tiếp giữa hai bên để nói rõ về những trường hợp hợp lệ để vay và những trường hợp không hợp lệ với lý do cụ thể.
Trong khi đó, chủ tịch Ngân hàng Nhà nước đề xuất rằng các doanh nghiệp cần chú trọng hơn đến việc quản lý dòng tiền trong kế hoạch kinh doanh của họ. Thống đốc nói rằng, “Có những doanh nghiệp đang triển khai cùng lúc tới 50 dự án, tuy nhiên họ có thể không tự chủ động trong trường hợp gặp khó khăn”. Bà cho rằng, bất động sản là một tài sản lớn, nhưng bán dự án trong trường hợp gặp vấn đề không đơn giản. Doanh nghiệp cần tính toán và có dự báo để tự chủ động trong mọi tình huống.
